Rechte bei fehlendem schriftlichen Mietvertrag

Auch ohne einen schriftlichen Mietvertrag haben Mieter in Deutschland bestimmte Rechte und Pflichten. Die wichtigsten Aspekte sind im Folgenden dargestellt:

Rechtsgültigkeit eines mündlichen Mietvertrags

Ein Mietvertrag bedarf gemäß § 550 BGB keiner Schriftform, um rechtsgültig zu sein. Ein mündlicher Mietvertrag ist ebenso bindend, sofern sich beide Parteien über die wesentlichen Vertragsbestandteile (Mietobjekt, Mietzins, Mietdauer) einig sind.

Kündigungsfristen

Die Kündigungsfristen für mündliche Mietverträge entsprechen den gesetzlichen Vorgaben gemäß § 573c BGB. Der Vermieter kann bis zum dritten Werktag eines Monats zum Ende des übernächsten Monats kündigen. Diese Frist gilt auch für den Mieter. Nach einer Mietdauer von mehr als fünf beziehungsweise acht Jahren verlängern sich die Kündigungsfristen für den Vermieter um jeweils drei Monate (§ 573c Abs. 1 BGB).

Der Vermieter kann jedoch nur kündigen, wenn ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses vorliegt (§ 573 BGB). Eine Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.

Rechte und Pflichten

Mietzahlung: Der Mieter ist auch ohne schriftlichen Vertrag zur Zahlung der Miete verpflichtet. Ist keine konkrete Miethöhe vereinbart, ist die ortsübliche Miete zu zahlen (§ 535 BGB).

Nebenkosten: Ohne schriftliche Vereinbarung trägt der Vermieter die Nebenkosten, es sei denn, es wurde mündlich etwas anderes vereinbart und kann im Streitfall bewiesen werden (§ 556 BGB).

Schönheitsreparaturen: Fehlt eine schriftliche Vereinbarung, ist der Vermieter für Schönheitsreparaturen verantwortlich (§ 535 Abs. 1 BGB). Der Mieter muss nur für Schäden aufkommen, die durch vertragswidrigen Gebrauch entstanden sind.

Mietkaution: Ohne schriftliche Vereinbarung besteht kein Anspruch des Vermieters auf eine Mietkaution (§ 551 BGB).

Beweisproblematik

Ein wesentlicher Nachteil eines mündlichen Mietvertrags ist die Beweisführung im Streitfall. Es ist ratsam, alle mündlichen Absprachen schriftlich zu dokumentieren oder Zeugen zu haben, die die Vereinbarungen bestätigen können (§ 550 BGB).

Zusammenfassung

Auch ohne schriftlichen Mietvertrag genießen Mieter alle gesetzlichen Rechte und Pflichten. Es gelten die allgemeinen mietrechtlichen Regelungen des BGB. Wichtig ist, dass mündliche Vereinbarungen im Streitfall nachgewiesen werden können. Wer sich auf ein Mietverhältnis beruft, muß dieses beweisen können.

Eine schriftliche Kündigung ist auch bei mündlichen Mietverträgen erforderlich, und es gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen (§ 568 BGB).