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Vermieter

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Welche Rechte hat man, wenn man keinen schriftlichen Mietvertrag hat?

Rechte bei fehlendem schriftlichen Mietvertrag

Auch ohne einen schriftlichen Mietvertrag haben Mieter in Deutschland bestimmte Rechte und Pflichten. Die wichtigsten Aspekte sind im Folgenden dargestellt:

Rechtsgültigkeit eines mündlichen Mietvertrags

Ein Mietvertrag bedarf gemäß § 550 BGB keiner Schriftform, um rechtsgültig zu sein. Ein mündlicher Mietvertrag ist ebenso bindend, sofern sich beide Parteien über die wesentlichen Vertragsbestandteile (Mietobjekt, Mietzins, Mietdauer) einig sind.

Kündigungsfristen

Die Kündigungsfristen für mündliche Mietverträge entsprechen den gesetzlichen Vorgaben gemäß § 573c BGB. Der Vermieter kann bis zum dritten Werktag eines Monats zum Ende des übernächsten Monats kündigen. Diese Frist gilt auch für den Mieter. Nach einer Mietdauer von mehr als fünf beziehungsweise acht Jahren verlängern sich die Kündigungsfristen für den Vermieter um jeweils drei Monate (§ 573c Abs. 1 BGB).

Der Vermieter kann jedoch nur kündigen, wenn ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses vorliegt (§ 573 BGB). Eine Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.

Rechte und Pflichten

Mietzahlung: Der Mieter ist auch ohne schriftlichen Vertrag zur Zahlung der Miete verpflichtet. Ist keine konkrete Miethöhe vereinbart, ist die ortsübliche Miete zu zahlen (§ 535 BGB).

Nebenkosten: Ohne schriftliche Vereinbarung trägt der Vermieter die Nebenkosten, es sei denn, es wurde mündlich etwas anderes vereinbart und kann im Streitfall bewiesen werden (§ 556 BGB).

Schönheitsreparaturen: Fehlt eine schriftliche Vereinbarung, ist der Vermieter für Schönheitsreparaturen verantwortlich (§ 535 Abs. 1 BGB). Der Mieter muss nur für Schäden aufkommen, die durch vertragswidrigen Gebrauch entstanden sind.

Mietkaution: Ohne schriftliche Vereinbarung besteht kein Anspruch des Vermieters auf eine Mietkaution (§ 551 BGB).

Beweisproblematik

Ein wesentlicher Nachteil eines mündlichen Mietvertrags ist die Beweisführung im Streitfall. Es ist ratsam, alle mündlichen Absprachen schriftlich zu dokumentieren oder Zeugen zu haben, die die Vereinbarungen bestätigen können (§ 550 BGB).

Zusammenfassung

Auch ohne schriftlichen Mietvertrag genießen Mieter alle gesetzlichen Rechte und Pflichten. Es gelten die allgemeinen mietrechtlichen Regelungen des BGB. Wichtig ist, dass mündliche Vereinbarungen im Streitfall nachgewiesen werden können. Wer sich auf ein Mietverhältnis beruft, muß dieses beweisen können.

Eine schriftliche Kündigung ist auch bei mündlichen Mietverträgen erforderlich, und es gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen (§ 568 BGB).

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Mieter muß keine Fotos der Mietwohnung durch den Vermieter dulden – Verkauf der Mietwohnung

Eine interessante Entscheidung zum Mietrecht hat das Amtsgericht Steinfurt getroffen (Az. 21 C 987/13,  Urteil v. 10.4.2014). Der Mieter muß Fotos der Mietwohnung durch den Vermieter oder dessen Makler nicht dulden.

Ein Vermieter hat keinen Anspruch auf Duldung der Anfertigung von Fotos in den an den Mieter vermieteten Innenräumen. Duldungsansprüche sind nur hinsichtlich Modernisierungsmaßnahmen gesetzlich normiert und nur Besichtigungen durch Kaufinteressenten sind grundsätzlich zu dulden.

Grundsätzlich sind die Rechte und Interessen der Vertragsparteien zu berücksichtigen und in einen angemessenen Ausgleich zu bringen.

Teil des Eigentumsrechts des Vermieters aus Art. 14 GG ist auch das Recht zur grundsätzlich freien Disposition über das Eigentum, welches Ihm das Recht auf Veräußerung gibt.
Auf Mieterseite stehen dem der berechtigte Besitz, der ebenfalls vom grundrechtlichen Eigentumsschutz des Art. 14 GG umfaßt ist und darüber spielen hier das Allgemeine Persönlichkeitsrecht (Art. 2 Abs. 1, 1 Abs. 1 GG) und das Recht auf die Unverletzlichkeit der Wohnung (Art. 13 GG) entgegen.
Diese Rechte sind durch die Fertigung und Veröffentlichung von Lichtbildern aus der Wohnung verletzt, da entsprechende Fotos einen Einblick in die grundrechtlich geschützte Wohnung des Mieters geben.

Das Gericht führt aus, das demgegenüber der Eingriff in das grundrechtlich geschützte Verwertungsrecht des Vermieters gering sei.
Eine Wohnung läßt sich auch durch Fotos von außen und durch Grundrisse näher beschreiben und verkaufen.

Bei der Abwägung der Gesamtinteressen entscheidet hier das Gericht zugunsten der Privatsphäre des Mieters.

Entscheidung im Volltext: AG Steinfurt